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股东大调整!昔日“京沪地王”石榴置业为何频繁启动资产腾挪?丨公司

本文来自微信公众号“中国房地产报”

如今一番资产腾挪,不知石榴置业是否再次为上市铺路?

秦佳丽/发自北京

历经3个月股权腾挪,石榴置业大股东已然生变。

5月18日,企查查显示,北京卡普达投资有限公司(下称“卡普达投资”)退出所持石榴置业母公司北京岷江科技有限公司(下称“岷江科技”)9.9%股份,并由后者控股股东北京太行山信息咨询有限公司(下称“太行山信息咨询”)接盘。

经此转让,太行山信息咨询已然成为在岷江科技持股比例99.9%的大股东。直到今年2月25日前,岷江科技还是卡普达投资全资子公司,石榴置业也由卡普达投资直接控股,尚未被转让给岷江科技。

从卡普达投资变换至太行山信息咨询旗下,过去3个月中,石榴置业背后股东经历了数次股权转移。不变的是,石榴置业最终受益人仍为崔巍。

不过,作为目前石榴置业直接控股公司与间接控股公司,岷江科技、太行山信息咨询皆为今年成立的“新面孔”;往上追溯,其最终控股方岳麓山有限公司亦是今年3月份于香港注册成立。

起步于2008年,高光时刻凭借K2产品线在京圈一战成名,持有多宗京沪“地王”,近年逐步遁往长三角区域二三线城市,石榴置业和它的掌舵人崔巍一样,越发低调神秘。

销售规模突破百亿元的2016年,石榴置业曾完成股份制改造工商变更登记,引发上市猜想。然而过去5年未有进一步动作。如今一番资产腾挪,不知石榴置业是否再次为上市铺路?

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四轮股权腾挪

石榴置业最新股权关系图

截至5月18日这场股权转移,石榴置业背后股东已是第四轮资产腾挪。

当天企查查信息披露中,石榴置业母公司岷江科技显示了一条“股东变更”公告,原股东卡普达投资退出,同时太行山信息咨询持股比例上升。

经过此这轮变动,岷江科技股东阵营由此前的太行山信息咨询、卡普达投资以及云台山有限公司分别持有90%、9.9%和0.1%,变更为太行山信息咨询与云台山有限公司分别持股99.9%、0.1%。

公开信息显示,岷江科技成立于今年1月,主营技术咨询与软件开发业务,注册资本1020.4万元,目前为持有石榴置业100%股权控股股东;太行山信息咨询成立于今年4月,主营经济贸易咨询、技术咨询业务,注册资本1000万元。

两家公司法人代表,均为在石榴置业担任董事长的崔巍。往上穿透,岳麓山有限公司为实际控制人。

岳麓山有限公司是一家今年3月底于香港注册的公司,目前持有太行山信息咨询100%股权。云台山有限公司同样于今年2月在香港成立。

一番股权变动并引入境外公司为实际控制人,崔巍此番动机耐人寻味。然而往回追溯,自今年2月份以来,石榴置业背后股东已开启多轮股权股权转让。

第一轮股权转让发生在2月25日,石榴置业直接控股公司生变。原控股股东卡普达投资将所持石榴置业100%股权全部划转给岷江科技。由于彼时岷江科技尚属卡普达投资全资子公司,这次石榴置业的实际控制人没有发生变更。

4月10日有了第二轮变化,云台山有限公司进驻石榴置业母公司岷江科技,持股1.9992%,卡普达投资持股比例对应下降至98.0008%。

第三轮股权转让发生在5月13日,岷江科技大股东变更。卡普达投资持股比例降至9.9%,云台山有限公司下降至0.1%,新进入的太行山信息咨询以90%的持股比例成为了公司第一大股东,岷江科技注册资金也由102.04万元增至1020.4万元。

直至5月18日第四次挪腾,卡普达投资完全退出了岷江科技。石榴置业及其直接控股、参股的29家公司也随之归至太行山信息咨询。

对于背后股东密集股权转让的缘由,石榴置业鲜有解释。2月份卡普达投资将其划转至给岷江科技旗下时,石榴置业在债券公告中称其为“为完善公司运营体制,进一步完善本公司市场化运营能力”。

然而多年下来,石榴置业每一次架构调整,业界常将其与“上市”解读挂钩。在中小房企热衷赴港上市的2016年,“北京华美乔戈里实业发展有限公司”变更为“石榴置业集团股份有限公司”,完成股份制改造工商变更登记。

从组织形式上看,只有股份公司才具备上市的基础条件,有限责任公司若有上市的需要首先进行的就是股份制改造。石榴置业这番改造动作,一度被资本市场猜测为IPO前奏。

5年过去,石榴置业上市动作迟迟未现,公司组织形式也一再变更。今年2月2日,“石榴置业股份有限公司”宣布更名为“石榴置业集团有限公司”,公司类型由其他股份有限公司(非上市)变更为有限责任公司(法人独资)。“石榴不上市”的另一种坊间解读开始传出。

如今,引入境外公司的一番股权腾挪动作是否预示其即将重启备战IPO?石榴置业的走向显得不易琢磨。

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“百亿”石榴

“石榴,寓意‘聚合是力量,分散是生机’。”2016年的品牌焕新发布会上,石榴集团总裁桑春华对“北京华美乔戈里实业发展有限公司”(K2地产)更名而来的石榴置业赋予涵义,表示石榴要做地产界的“苹果”,领跑城市焕新。

多年下来,起步于2008年的石榴置业品质住宅领域确有建树,打造的K2系列产品线一度在京城房地产圈闻名。但中小型房企仍是目前对它的规模界定,从突破百亿元销售额的2016年至今,石榴置业的规模尚表现为300多亿元。

作为这家京城房企的打造者与实控人,崔巍的信息披露寥寥无几。生于1968年,苏商,曾就职于上海宝钢集团公司和上海梅山冶金公司,崔巍及其石榴都带有几分神秘。

直到今年2月启动股权转让前,石榴置业本由卡普达投资100%持股。成立于2011年的卡普达投资系北京安纳托利亚投资有限公司全资子公司,后者公司由崔巍与桑春华分别持股58%、42%,目前崔巍仍是实际控制人。

根据石榴置业发布的年度债券公告,截至2020年底,公司总资产884.8亿元,全年营业收入119.3亿元,同比增长54%;归属母公司股东净利润7.4亿元,同比增长8.6%。其中,房地产销售为公司主要收入来源,占主营业务收入97.2%以上。

债务状况也有所改善。截至2020年底,石榴置业资产负债率81.44%,同比下降1.49个百分点。其中短期借款27亿元,一年内到期非流动负债为21.93亿元,同期公司所持有货币资金68.1亿元,尚能覆盖短债。

但目前崔巍持有的仍是一颗“百亿石榴”。根据公司年度债券公告,2016年至2019年,石榴置业销售额依次为109亿元、115亿元、180亿元、269亿元。另据克而瑞统计,2020年石榴置业权益销售额375亿元,在众多房企阵营中排名第69位。近5年来,这家房企尚停留于百亿元规模阵营。

昔日石榴置业其实不失高光时刻。2009年接连拿下北京9宗地块,包括北京通州九棵树、通州永顺镇杨家庄2宗“地王”项目。2013年斥资46亿元摘得上海长宁区新华路街道71街坊地块,刷新上海该年总地价纪录。“京沪地王”由此得名。

但发展至今,这家“京沪地王”开始缺席一线城市;对长三角区域,石榴置业频繁补仓。

2020年7月,石榴+通投联合体斥资12.4亿元竞得通州永顺镇FZX-0604-6002等地块——这近乎是石榴置业近3年来唯一一次在北京市场拿地。另据不完全统计,2018年至2020年上半年,石榴置业在长三角区域投入拿地金额近百亿元,新增土储面积超过65万平方米。

目前来看,一边变更为法人独资企业,一边进行资产腾挪,石榴置业是否预备闯关IPO尚不明朗;但显而易见的是,这家转阵二三线城市、积极拓储推货的房企,近年追求稳健的发展与多渠道投资增收。

有业界人士对此表示:“于石榴置业而言,变更为法人独资意味具有更高的私密性,在运营上更灵活;但上市则能够打通外部融资通道,寻求更多的筹钱途径。”

没有开通上市融资通道的石榴其实是投资上市公司的钟情者。2016年举牌首钢股份、入股黑牛食品,2017年举牌开创国际、入股中水渔业,在二级市场备受关注。根据彼时石榴置业的阐释,屡屡介入“国资系”上市公司,在于“想介入国企改革,不穿马甲不当神秘鳄”。

另据公告介绍,截至2020年底,石榴置业储备确权货值近1000亿元,为公司房地产业务的稳定发展奠定了较充足的基础。

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